Tributación de la concesión de una opción de compra.

Es doctrina administrativa el considerar que la concesión de una opción de compra, en cuanto implica un ejercicio y limitación del "ius disponiendi" da lugar a una alteración patrimonial y, por tanto, la renta obtenida por este concepto debe calificarse como ganancia patrimonial.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 5 de noviembre de 2003, determina lo siguiente:

"Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor "facultad de configuración" en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa".

A estos efectos, de acuerdo con el art. 33.1 LIRPF, son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.

El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales (art. 34.1 letra a) LIRPF).

En cuanto a su imputación temporal, el art. 14.1 letra c) LIRPF establece que:

"Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial".

Teniendo en cuenta lo contenido en este precepto normativo, entendemos que la ganancia patrimonial derivada de la prima de la opción de compra se deberá imputar al año en que se concede la opción de compra.

En apoyo a todo lo expuesto hasta ahora, encontramos la consulta vinculante de la DGT de fecha de 25 de abril de 2013 (V1451-13), según la cual:

"La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. Su importe vendrá determinado por el valor de la prima efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación de la ganancia deberá efectuarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalizó el derecho de opción de compra sobre la vivienda, es decir, 2012.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos, la transmisión del inmueble por el consultante ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el artículo 35 de la LIRPF, anteriormente transcrito.

Al respecto, la cuantía que reciba el arrendador en concepto de precio del derecho de opción de compra sobre dicho inmueble (prima), así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del inmueble hasta el ejercicio de la opción de compra, si así se hubiese pactado entre arrendador y arrendatario, se descontarán del precio total convenido por la transmisión de dicho inmueble. Dado que en el contrato de arrendamiento aportado por el consultante se refleja que del precio fijado para el ejercicio de la opción de compra se descontarán diferentes cantidades satisfechas por el arrendamiento en función del momento en que se ejercite la opción, dichas cantidades así como el precio de la opción (prima) recibidos por el consultante constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se integrará en la renta del ahorro, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 46 de la LIRPF, cuando la vivienda hubiera sido adquirida por el consultante con más de un año de antelación a la fecha de transmisión".

Por tanto, la concesión de la opción de compra producirá una ganancia patrimonial en sede del concedente (arrendador), que se entenderá producida en el momento de la concesión.

En este sentido, entendemos que su importe vendrá determinado por el valor de la prima efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente.

Salvo mejor opinión