Transmisión de vivienda a cambio de prestación de alimentos.

El artículo 33 de la LIRPF viene a disponer:

"1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos."

En relación con lo anterior, el artículo 37.1, letras i) y j) de la LIRPF:

"i) De la extinción de rentas vitalicias o temporales, la ganancia o pérdida patrimonial se computará, para el obligado al pago de aquéllas, por diferencia entre el valor de adquisición del capital recibido y la suma de las rentas efectivamente satisfechas.

j) En las transmisiones de elementos patrimoniales a cambio de una renta temporal o vitalicia, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos."

En este sentido, nos parece de interés acudir a la interpretación dada por la AEAT en su Consulta Nº135614 de su programa INFORMA:

"135614-TRANSMISION DE UN INMUEBLE A CAMBIO DE PRESTACIÓN DE ALIMENTOS

Pregunta

Un contribuyente transmite la propiedad de un bien a un familiar a cambio de alimentos de por vida ¿se produce una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de mercado del inmueble el día de la transmisión y el valor de adquisición del mismo?

Respuesta

La prestación vitalicia de alimentos es equivalente a un contrato de renta vitalicia, ya que se establece una relación jurídica en virtud de la cual la deudora de los alimentos se obliga a pagar una prestación vitalicia en especie que consiste en la provisión de alimentos.

En principio para el obligado al pago de los alimentos no se genera renta a efectos del IRPF en el momento de su constitución, sino que será en el momento de la extinción de la renta, cuando se produzca una ganancia o perdida patrimonial.

Para el rentista se produce en el momento de constitución de la renta una ganancia o perdida patrimonial que se determinará por la diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos. Al no estar cuantificado el valor anual de la prestación de alimentos, consideramos que se podría tomar como tal el salario mínimo interprofesional, en virtud de lo previsto en el artículo 10.2.f) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece que cuando el importe de la pensión no se cuantifique en unidades monetarias, la base imponible de dicho impuesto se obtendrá capitalizando el importe anual del salario mínimo interprofesional.

Por otra parte, en el momento de constitución de la renta si el valor de mercado del inmueble fuera distinto del resultante de lo indicado en el párrafo anterior, la diferencia será para el trasmitente (rentista) una ganancia patrimonial sometida al IRPF derivada de una transmisión lucrativa, y para el adquirente( obligado al pago de la renta) una donación sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Finalmente, cuando fallezca el perceptor de los alimentos se producirá una ganancia o pérdida patrimonial para el pagador de los mismos, cuantificándose en la diferencia entre el valor financiero actuarial de los alimentos y el importe realmente satisfecho. Tomamos el valor financiero actuarial de los alimentos puesto que por la diferencia entre este valor y el valor de mercado del bien recibido ya pago por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones."

Por tanto, para el rentista, en el momento de la constitución de la renta se le producirá una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta por el que se efectúe la enajenación, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso se tomaría éste, y el valor de adquisición del elemento transmitido.

En este sentido localizamos la Consulta Vinculante NºV2938-20, de 30 de septiembre de 2020:

"Descripción de hechos

El consultante ha transmitido la nuda propiedad de una vivienda a cambio de una renta vitalicia reservándose el usufructo sobre dicho dicha vivienda. El mencionado usufructo se extinguirá a los 30 años de la instrumentación notarial de la operación o a su muerte si ésta se produce antes.

(...)

Contestación

La transmisión de la nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta vitalicia generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

Las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de las transmisiones onerosas o lucrativas se cuantificarán, con carácter general, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 34 y siguientes de la Ley del Impuesto.

El valor de adquisición será, de acuerdo con lo previsto en el apartado 1 del artículo 35 de la Ley del Impuesto, el importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras, en su caso, efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

El valor de transmisión será, tal y como se establece en el apartado 2 del artículo 35 de la misma Ley, el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará, en el supuesto de transmisión onerosa, el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

El artículo 37.1.j) de la Ley del Impuesto, establece:

"j) En las transmisiones de elementos patrimoniales a cambio de una renta temporal o vitalicia, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos."

El citado artículo 37 no debe interpretarse aisladamente, sino dentro de un contexto general, cual es la cuantificación de una ganancia o pérdida patrimonial, cuantificación esta que, en lo que se refiere al valor de transmisión contempla una cautela, el valor normal de mercado, que prevalecerá cuando el importe efectivamente satisfecho por el adquirente resulte inferior.

Por tanto, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta por el que se efectúe la enajenación, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso se tomaría éste, y el valor de adquisición del elemento transmitido. Al tratarse el elemento transmitido de la nuda propiedad de un inmueble, la mencionada cautela se aplicará cuando el valor actual financiero actuarial de la renta sea inferior al valor normal de mercado de la nuda propiedad que resulte de la edad del usufructuario.

La ganancia o pérdida patrimonial así obtenida se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.

(...)"

Salvo mejor opinión